Cuba se encuentra inmersa en un proceso de transformación de su política habitacional con la consulta y posterior aprobación del Anteproyecto de Ley de la Vivienda. Esta nueva norma, que busca derogar la vigente Ley General de la Vivienda (de 1988), llega en un contexto de profunda necesidad, con un déficit habitacional que supera las ochocientas mil viviendas, y una marcada situación de deterioro, que implica que, de las 4.1 millones de viviendas que conforman el fondo habitacional del país, 1.4 millones (el 35 %) se encuentran en estado regular o malo.
El Anteproyecto aspira a modernizar la tenencia, a ampliar derechos de propiedad, y a diversificar las fuentes de financiamiento para garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna en un entorno adecuado. No puede obviarse que la Constitución de la República de 2019, no solo reconoce en su artículo 71 el derecho de todas las personas a una vivienda adecuada y a un hábitat seguro y saludable, sino que, además, preceptúa, en su Disposición Transitoria Decimotercera, la conformación y aprobación de un cronograma legislativo que dé cumplimiento a la elaboración de las leyes que desarrollan los preceptos establecidos en la Carta Magna.
Contexto y necesidad de una nueva ley
La obsolescencia de la Ley de 1988, sumada a una dispersión normativa que incluía nueve decretos leyes y más de 127 disposiciones de otro rango, genera un marco legal complejo, lleno de trabas burocráticas y falta de control. La realidad constructiva del país también evidencia la urgencia del cambio: en el primer semestre de 2025 solo se construyeron 2728 viviendas, lo que representa un crecimiento meramente simbólico de solo el 0.1 anual. Frente a este panorama, el Anteproyecto se presenta como una herramienta para reimpulsar el sector, integrando la producción y gestión de la vivienda con un enfoque económico, sociocultural y ambiental, en consonancia con los planes de ordenamiento territorial.
Principales novedades y cambios estructurales
Derecho de propiedad y tenencia: Una de las novedades más comentadas es la ampliación del derecho de propiedad. Las personas naturales podrán ser propietarias de hasta dos viviendas de forma personal, sin incluir en este límite la llamada vivienda de descanso, que podrá poseerse de manera independiente. Esta medida flexibiliza las históricas restricciones a la acumulación de inmuebles.
Fin de la confiscación por emigración: Quizás el cambio de mayor calado social es la eliminación de la confiscación de viviendas por la salida definitiva del país. Por primera vez, los cubanos residentes en el extranjero podrán conservar, heredar, y transmitir sus propiedades en la Isla, equiparando sus derechos patrimoniales a los de los residentes en Cuba, y poniendo fin a décadas en las que ello no fue posible.
Simplificación administrativa: La nueva Ley reduce la discrecionalidad de los órganos locales y agiliza los trámites. Se elimina la necesidad de autorización administrativa previa para la transmisión de solares yermos o cesión de azoteas. Las reglas para la compraventa, donación, permuta y herencia, se clarifican y flexibilizan, lo que contribuye a dinamizar un mercado inmobiliario que en determinados períodos se caracterizó por su rigidez.
Diversificación de actores y de financiamiento: Se abre el abanico de entidades que pueden participar en la construcción y gestión de viviendas. Junto al Estado y al esfuerzo propio, se incorporan figuras como cooperativas de viviendas, microbrigadas, mipymes e inmobiliarias. En materia de financiamiento, la gran novedad es la introducción de la hipoteca, que permitirá a las familias acceder a créditos a largo plazo, garantizados con el propio inmueble, complementando las opciones tradicionales de ahorro, créditos bancarios y subsidios.
Protección a grupos vulnerables y jóvenes
A pesar de las aperturas en materia de mercado, la Ley mantiene un fuerte componente social. Se establecen mecanismos preferentes y subsidios para sectores priorizados, clasificados en:
- Población protegida: Trabajadores de sectores claves, sin recursos suficientes.
- Población priorizada: Personas en situación hacinamiento, familias numerosas y jóvenes en edad laboral.
- Personas en situación de vulnerabilidad: Adultos mayores, personas con discapacidad y víctimas de violencia doméstica.
Se declara, además, la inembargabilidad de la residencia familiar y se prevé la construcción de viviendas sociales gestionadas por los municipios para atender estos grupos.
También se aborda el grave problema del mal estado del fondo habitacional: El Estado asumirá la rehabilitación estructural de edificios muy deteriorados y se fortalecen las juntas de administración en edificios multifamiliares, que podrán acceder a créditos para el mantenimiento.
El debate público y el camino por delante
El Anteproyecto estuvo en consulta hasta el 28 de febrero de 2026, un ejercicio participativo que ha permitido recoger opiniones de la ciudadanía a través de plataformas digitales y canales electrónicos de comunicación. El debate refleja las tensiones sociales que despierta la Ley. Mientras algunos celebran la justicia de permitir la acumulación de viviendas y el fin de la confiscación a emigrados, otros expresan su preocupación en relación con el hecho de que estas medidas podrían profundizar las desigualdades en un contexto de escasez.
Tras el procesamiento de estos criterios por parte del Ministerio de la Construcción, se elaborará el texto definitivo, que será presentado a la Asamblea Nacional del Poder Popular para su aprobación, previsiblemente antes de que concluya el año.
En conclusión, el Anteproyecto de Ley de la Vivienda representa un cambio de paradigma que intenta equilibrar la apertura al mercado y la ampliación de derechos patrimoniales, con la protección a los más necesitados. Su éxito dependerá de la capacidad de transformar sus novedosos principios en realidades constructivas y de gestión, que logren, por fin, reducir el histórico déficit de inmuebles en Cuba y garantizar un verdadero ejercicio del derecho de propiedad sobre la vivienda.
Autor: Javier Núñez González
