Según la legislación vigente en Cuba, es posible obtener la propiedad de una vivienda construida por esfuerzo propio; ello constituye un camino que permite a los ciudadanos, con sus propios medios, convertirse en propietarios de pleno derecho, siempre que cumplan con un riguroso proceso administrativo y constructivo.
El marco legal: ¿qué se entiende por esfuerzo propio?
El esfuerzo propio es una vía reconocida legalmente para que las personas naturales puedan construir, reparar, o terminar sus viviendas con recursos financieros y materiales propios o de su familia. Este proceso es diferente a la adquisición de una vivienda estatal y a la adquisición mediante otros mecanismos de transmisión como la compraventa o la herencia.
La propiedad de una vivienda construida bajo esta modalidad, se basa en el principio de que, quien construye de buena fe y siguiendo la ley, puede obtener el dominio pleno sobre la edificación. Este derecho se materializa con la emisión de un título de propiedad por parte del Estado.
Los pasos claves del proceso legal
Obtener la propiedad de una vivienda por esfuerzo propio no es un acto sencillo de “construir y ya”. Requiere seguir una ruta administrativa precisa que involucre a varias entidades municipales. En ese sentido, estos son los pasos fundamentales:
- Obtención de terreno: Para construir, primero se necesita una superficie donde hacerlo. Las vías más comunes para obtener un terreno construible son: 1-Derecho perpetuo de superficie (es la modalidad más frecuente para terrenos estatales; el Estado concede a una persona natural el derecho a construir y poseer la vivienda en un terreno que sigue siendo propiedad estatal, a cambio del pago de una suma alzada); 2-Propiedad de un solar yermo (se puede obtener la propiedad plena de un terreno sin edificar); y 3-Cesión de azotea (para construir en la azotea de un edificio, se requiere la cesión de los derechos sobre ese espacio).
- Solicitud de la licencia de construcción: Una vez que se cuenta con el documento que acredita el derecho sobre el terreno, el siguiente paso es solicitar la licencia de construcción. Para ello se debe presentar, en la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, un expediente que incluye: escrito de solicitud, documento del terreno, certificado de regulaciones urbanísticas, proyecto ejecutivo de la vivienda (que debe ser elaborado por una entidad autorizada, como la Oficina del Arquitecto de la Comunidad), y el pago de los sellos de timbre correspondientes.
- Ejecución de la obra y control: Durante la construcción, el titular está obligado a ejecutar la obra ajustándose estrictamente al proyecto aprobado. Las autoridades tienen la facultad de realizar visitas de control para verificar el cumplimiento de las regulaciones técnicas y la procedencia lícita de los materiales empleados. En caso de fallecimiento del titular, la autorización puede transferirse a los herederos que cumplan los requisitos.
- Finalización y obtención del título de propiedad: Una vez terminada la obra, se debe solicitar a la Dirección Municipal de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, la emisión del certificado de habitable. Para ello, se comprueba que la construcción final cumple con todo lo estipulado en la licencia. Con este certificado y el resto de los documentos, el interesado deberá acudir ante notario público a los efectos de que se emita la correspondiente escritura de descripción de obra nueva, que constituirá el título de propiedad del inmueble.
Una ruta alternativa: el proceso de legalización de obras terminadas
Existe una vía distinta y muy importante para quienes ya construyeron una vivienda por su cuenta, pero sin haber cumplido con los pasos legales previos. El Estado cubano ha habilitado (por determinados períodos) un proceso de ordenamiento y legalización de viviendas.
Este proceso permite obtener la propiedad de aquellos inmuebles (viviendas, cuartos, habitaciones, accesorias) que se construyeron o adecuaron sin cumplir las formalidades legalmente establecidas, siempre que no violen las regulaciones territoriales y urbanísticas. Pueden solicitarlo: los ocupantes de viviendas terminadas por el Estado que no cumplieron con los requisitos previos; las personas que convirtieron cuartos, habitaciones o locales, en viviendas; y los usufructuarios o arrendatarios de viviendas estatales (con ciertas excepciones).
Para la materialización de la legalización a través de esta vía, se eliminó el levantamiento en planta del inmueble por parte de la Dirección Municipal de la Vivienda, pero se requiere de un dictamen favorable de la Dirección de Ordenamiento Territorial y Urbanismo. Al finalizar el proceso, se emite la resolución que acredita la propiedad.
Facultades que otorga el derecho de propiedad
Obtener el título de propiedad por esfuerzo propio (o mediante su legalización), confiere al titular del derecho la posibilidad de ejercer cualquiera de las facultades que tal condición lleva implícitas:
- Venderla: Es posible vender la vivienda a otra persona natural, por el precio que libremente acuerden, formalizando el negocio ante notario.
- Permutarla: Puede intercambiar su vivienda con otro propietario y se ha de formalizar también ante notario.
- Donarla: Podrá donar la propiedad de la vivienda a otra persona.
- Herencia: La vivienda puede ser transmitida post mortem a otras personas mediante acto testamentario o por vía intestada.
Todos estos actos requieren, por regla general, de que la vivienda esté inscripta en el Registro de la Propiedad, y que se paguen los impuestos correspondientes.
El proceso para obtener la propiedad adquirida por esfuerzo propio en Cuba, es un procedimiento legal consolidado. Aunque puede ser largo y burocrático, garantiza la seguridad jurídica de la inversión personal, el derecho a disponer de la vivienda y su transmisión a las futuras generaciones.
